Nowa ustawa deweloperska

Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177) – tzw. „nowa ustawa deweloperska”. Projekt ustawy powstał z inicjatywy UOKiK, w oparciu o wieloletnie doświadczenia rynku i orzecznictwo SOKiK i miał na celu wzmocnienie ochrony nabywcy. Deweloperzy sygnalizują, że nowe przepisy wprowadzane są w bardzo nieodpowiednim czasie, nie są precyzyjne i mogą prowadzić o do wątpliwości interpretacyjnych, a także wzrostu kosztów prowadzenia inwestycji. Może być to przyczyną wzrostu cen sprzedawanych lokali i domów.

Do tej pory rynek deweloperski wciąż się rozwijał, upadłości firm deweloperskich zdarzały się niezwykle rzadko, a mimo to nie brakowało na nim sporów. Jako kancelaria od lat doradzamy stronom w licznych sporach dotyczących inwestycji deweloperskich. Dziś, gdy klienci mają większe trudności z pozyskaniem środków, kredyty są droższe, a firmy szukają oszczędności, mierząc się z zawirowaniami cen materiałów budowlanych i niedoborem pracowników, sporów i trudności może być więcej. Nowa ustawa została opracowana w okresie, w którym taka trudna rzeczywistość rynkowa nie była przewidywana, a wchodzi w życie w czasie spadku sprzedaży deweloperskiej. Czas pokaże na ile nowe przepisy będą skuteczne w praktyce.

Najważniejsze zmiany

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: Ustawa wprowadza ten nowy środek ochrony nabywców. DFG będzie służył ochronie ich wpłat: w niektórych przypadkach (np. upadłości dewelopera, czy odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej) Fundusz będzie zwracać nabywcy środki, które zostały już deweloperowi wypłacone z mieszkaniowego rachunku powierniczego, i których nie da się z tego rachunku odzyskać. Deweloperzy alarmują, że może dochodzić do nadużyć na tym tle: DFG nie będzie bowiem badał zasadności odstąpienia przez nabywcę od umowy i zwróci środki nawet tym, którzy odstąpili bez powodu. Konieczność dokonywania wpłat składek na Fundusz może również doprowadzić do kilkuprocentowego wzrostu cen lokali: składki będą odprowadzane od każdej wpłaty nabywcy, nie będą zaś wracać do dewelopera po odstąpienia od umowy deweloperskiej. Od nowego nabywcy zostaną natomiast pobrane od nowa, od jednego mieszkania składki będzie można zatem zapłacić kilkakrotnie.

Umowy rezerwacyjne: Uregulowanie niektórych postanowień umów rezerwacyjnych to bardzo ważna zmiana. Dotychczasowa ustawa nie przewidywała w ogóle takiej umowy, przewidywała umowę przedwstępną do umowy deweloperskiej, której w praktyce niemal nikt nie stosował, musiałaby bowiem zostać zawarta w kosztownej formie notarialnej. Zazwyczaj umowy rezerwacyjne były zatem tworzone przez deweloperów dość dowolnie, zawierały często postanowienia niedozwolone i wymagały regulacji. Nowa ustawa określiła przedmiot umowy rezerwacyjnej (zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego), formę jej zawarcia (pisemna, na czas określony) i obligatoryjne elementy (m.in. cena, usytuowanie i powierzchnia lokalu lub domu, układ pomieszczeń, wysokość opłaty rezerwacyjnej). Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym i ma mieć charakter bliski zadatkowi.

Uzależnienie wpłat od harmonogramu budowy: Wpłaty poszczególnych części ceny będą ściśle uzależnione od realizacji kolejnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. Wysokość wpłat będzie uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów (będzie musiała odpowiadać procentowo poziomowi zaawansowania budowy). Bank wypłaci deweloperowi środki z rachunku powierniczego po stwierdzeniu zakończenia danego etapu, a wypłata ostatniej części nastąpi po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność lokalu lub domu na nabywcę.

Zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu lub domu: Przed rozpoczęciem sprzedaży deweloper będzie miał obowiązek posiadać istotny dokument, a który zawsze radziliśmy naszym klientom prosić: zgodę wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie, lub przeniesienie własności lokalu lub domu po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, ewentualnie promesę takiej zgody. Dokument ten będzie załącznikiem do umowy deweloperskiej. Brak zgody będzie rodził dla dewelopera odpowiedzialność karną, a nabywcy dawał prawo odstąpienia od umowy. Niestety ustawodawca odniósł się do obciążeń istniejących w chwili podpisania umowy deweloperskiej i nie skorzystał z możliwości uregulowania obowiązku dostarczenia takiej zgody również dla każdego późniejszego obciążenia hipotecznego.

Odstąpienie od umowy z uwagi na istotną wadę przedmiotu umowy: To ważna, lecz niedopracowana zmiana. Zgodnie z nową ustawą, jeśli w przedmiocie umowy występuje istotna wada, przez co nie nadaje się on do odbioru, a deweloper nie usunie wady na czas, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną, strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania powtórnego odbioru ze względu na wadę istotną wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Niestety w ustawie nie przewidziano procedury podważenia tej opinii przez dewelopera, w praktyce zatem może dochodzić na tym tle do trudnych i kosztownych sporów.

Nowa definicja nabywcy i szerszy zakres ustawy: Nabywcą w rozumieniu nowej ustawy deweloperskiej będzie tylko osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem jedną z umów regulowanych ustawą. Nabywcą nie będzie już zatem – jak wcześniej – osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. Zmienił się także zakres umów, które reguluje nowa ustawa deweloperska: część przepisów będzie miała zastosowanie także do umów rezerwacyjnych,  umów przyrzeczonych (przeniesienia własności przedmiotu umowy deweloperskiej na nabywcę) i umów dotyczących lokali użytkowych, zawieranych razem z umową deweloperską. Ustawa reguluje więc również umowy zawierane po zakończeniu robót budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, a także umowy sprzedaży lokali niemieszkalnych. Nowa ustawa rodzi też wymóg informowania osób, które zawierają umowy dotyczące lokali niemieszkalnych, przeznaczonych do późniejszego najmu do zamieszkania (tzw. condo-hotele), że osoby te nie są objęte ochroną z ustawy i nie zawierają umowy deweloperskiej jako nabywcy. Niektóre przepisy ustawy będą też miały zastosowanie do „flipperów” sprzedających nabyte od dewelopera lokale osobom fizycznym.

Część inwestycji nadal na starych przepisach

Do przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęto przed 1 lipca br. i została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska, przez 2 lata będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe (także w zakresie braku obowiązku odprowadzania składek na Fundusz. Nowa ustawa deweloperska obejmie natomiast te inwestycje, w których sprzedaż rozpoczęto od 1 lipca, nawet jeśli same inwestycje przygotowane zostały wcześniej i rozpoczęto już ich realizację.